Τι γίνεται αν ο ενοικιαστής δεν φύγει στη λήξη της μίσθωσης

Το να λήγει η μίσθωση και ο ενοικιαστής να μην φεύγει είναι από τα πιο αγχωτικά σενάρια για έναν ιδιοκτήτη. Δεν είναι όμως σπάνιο και το δίκαιο προβλέπει συγκεκριμένο δρόμο για να πάρεις πίσω το ακίνητό σου και να ζητήσεις ό,τι σου οφείλεται.

Για να κινηθείς σωστά, χρειάζεται να ξέρεις πότε ο ενοικιαστής θεωρείται υπερήμερος, πώς αποφεύγεις να «ξαναστήσεις» τη μίσθωση άθελά σου, ποια βήματα ακολουθείς (εξώδικο, διαταγή απόδοσης, εκτέλεση) και κυρίως τι δεν επιτρέπεται να κάνεις, όσο κι αν εκνευριστείς. Όσα ακολουθούν είναι γενικές πληροφορίες με βάση το ισχύον δίκαιο· δεν αντικαθιστούν εξατομικευμένη νομική συμβουλή. Το ευρύτερο πλαίσιο θα το βρεις στον οδηγό για το νομικό πλαίσιο μισθώσεων.

Τι σημαίνει «λήξη» και πότε ο ενοικιαστής θεωρείται υπερήμερος

Τι είναι η λήξη της μίσθωσης

Η μίσθωση λήγει:

• με τη συμπλήρωση του συμφωνημένου χρόνου (π.χ. 3 έτη από την ημερομηνία έναρξης),
• με συμφωνημένη λύση νωρίτερα (π.χ. με κοινή γραπτή συμφωνία),
• με καταγγελία από τον ιδιοκτήτη ή τον μισθωτή για σπουδαίο λόγο, όπως προβλέπει ο Αστικός Κώδικας.

Για κατοικίες, ισχύει ως γενική αρχή η ελάχιστη διάρκεια τριών ετών· ακόμη κι αν γράψεις μικρότερο χρόνο, η μίσθωση δεν θεωρείται ότι λήγει νωρίτερα, εκτός αν συμφωνήσετε αλλιώς με νόμιμο τρόπο.

Πότε γίνεται «παράνομη» η παραμονή

Ο μισθωτής γίνεται υπερήμερος ως προς την απόδοση του μισθίου όταν:

• έχει λήξει η μίσθωση και
• του έχεις δηλώσει ρητά ότι ζητάς την απόδοση του ακινήτου, αλλά παραμένει χωρίς δικαίωμα.

Αν αφήσεις την κατάσταση να συνεχίζεται για μεγάλο διάστημα, δέχεσαι ενοίκια και δεν εκφράζεις αντίρρηση, υπάρχει κίνδυνος να δημιουργηθεί σιωπηρή αναμίσθωση, δηλαδή να θεωρηθεί ότι συμφώνησες σε νέα μίσθωση με τους ίδιους (ή παρόμοιους) όρους.

Σιωπηρή αναμίσθωση — πώς δημιουργείται και πώς την αποφεύγεις

Τι είναι η σιωπηρή αναμίσθωση

Η σιωπηρή αναμίσθωση είναι η κατάσταση όπου, μετά τη λήξη:

• ο μισθωτής μένει στο ακίνητο,
• συνεχίζει να πληρώνει μίσθωμα,
• και εσύ, ως ιδιοκτήτης, δεν αντιδράς.

Τότε θεωρείται ότι έχετε συνάψει νέα μίσθωση, συνήθως με αντίστοιχους όρους, χωρίς να υπογράψετε νέο χαρτί. Αυτό κάνει πιο δύσκολη τη μετέπειτα απομάκρυνση του ενοικιαστή με βάση την «παλιά» λήξη.

Πώς την αποφεύγεις

Για να μην βρεθείς σε σιωπηρή αναμίσθωση:

• Ειδοποιείς έγκαιρα γραπτά (email ή επιστολή) ότι η μίσθωση λήγει σε συγκεκριμένη ημερομηνία και ζητάς απόδοση.
• Εφόσον λήξει, μην υπογράφεις νέα απόδειξη ενοικίου χωρίς να έχεις ξεκαθαρίσει αν συμφωνείς σε νέα μίσθωση.
• Αν θέλεις να φύγει, μην αφήνεις τη διαφωνία «να σέρνεται». Ζήτα άμεσα νομική καθοδήγηση.

Σημασία έχει η συμπεριφορά σου μετά τη λήξη: όσο πιο καθαρά δείχνεις ότι θέλεις το ακίνητο πίσω, τόσο πιο δύσκολο είναι να θεωρηθεί ότι συμφώνησες σιωπηρά σε συνέχιση.

Βήμα-βήμα τι κάνεις (εξώδικο → διαταγή απόδοσης → επίδοση → εκτέλεση)

1. Επικοινωνία και φιλική προσπάθεια

Αν ο ενοικιαστής δεν φεύγει:

• Μιλάς πρώτα σε ήρεμο τόνο, εξηγείς ότι η μίσθωση έχει λήξει και ζητάς συγκεκριμένη ημερομηνία αποχώρησης.
• Σημειώνεις για τον εαυτό σου τι συμφωνήθηκε προφορικά.

Αν συνειδητοποιήσεις ότι δεν προτίθεται να φύγει, περνάς στο επόμενο βήμα.

2. Εξώδικη δήλωση – όχληση

Με τη βοήθεια δικηγόρου συντάσσεις εξώδικο με το οποίο:

• αναφέρεις ότι η μίσθωση έχει λήξει,
• ζητάς την απόδοση του μισθίου μέχρι συγκεκριμένη ημερομηνία,
• αναφέρεις τυχόν οφειλές μισθωμάτων ή κοινόχρηστων,
• προειδοποιείς ότι, αν δεν αποδώσει, θα ζητήσεις δικαστική προστασία.

Το εξώδικο επιδίδεται από δικαστικό επιμελητή και αποτελεί σημαντικό αποδεικτικό βήμα.

3. Διαταγή απόδοσης χρήσης μισθίου

Αν ο ενοικιαστής δεν αποχωρήσει, μπορείς να ζητήσεις διαταγή απόδοσης χρήσης μισθίου:

• καταθέτει ο δικηγόρος σου αίτηση στο αρμόδιο δικαστήριο,
• προσκομίζει τη σύμβαση μίσθωσης, τη δήλωση μίσθωσης από το myAADE, αποδεικτικά λήξης και μη απόδοσης, το εξώδικο με την απόδειξη επίδοσης και τυχόν αποδείξεις απλήρωτων μισθωμάτων.

Η διαδικασία αυτή είναι πιο σύντομη από μια κανονική αγωγή. Αν κριθούν επαρκή τα στοιχεία, εκδίδεται διαταγή που διατάσσει τον μισθωτή να αποδώσει το ακίνητο.

4. Επίδοση της διαταγής

Η διαταγή πρέπει:

• να επιδοθεί επίσημα στον μισθωτή από δικαστικό επιμελητή,
• να του δίνει γνώση ότι οφείλει να αποδώσει το ακίνητο.

Ο μισθωτής έχει δικαίωμα να ασκήσει ανακοπή (ένσταση) εντός συγκεκριμένης προθεσμίας, αν θεωρεί ότι υπάρχουν λόγοι να ακυρωθεί ή να τροποποιηθεί.

5. Εκτέλεση – αποβολή

Αν ο μισθωτής δεν φύγει, δεν πληρώσει ό,τι τυχόν ορίστηκε ή η ανακοπή του απορριφθεί, τότε μπορείς να προχωρήσεις σε εκτέλεση της διαταγής:

• ο δικαστικός επιμελητής ορίζει ημέρα αποβολής,
• ενημερώνει την αστυνομία για τυχόν συνδρομή,
• την ημέρα εκείνη γίνεται η φυσική απόδοση του μισθίου στο πρόσωπό σου.

Η διαδικασία είναι δυσάρεστη αλλά προβλέπεται από τον νόμο. Δεν την αναλαμβάνεις εσύ προσωπικά, αλλά ο δικαστικός επιμελητής.

Χρόνοι & ενδεικτικά κόστη ανά βήμα

Οι χρόνοι και τα κόστη εξαρτώνται από τον φόρτο των δικαστηρίων, τις αμοιβές των επαγγελματιών και την πολυπλοκότητα της υπόθεσης. Ο παρακάτω πίνακας είναι ενδεικτικός και δεν αποτελεί προσφορά ή δέσμευση.

*Τα ποσά είναι ενδεικτικά, με βάση συνηθισμένες τάξεις μεγέθους. Κάθε επαγγελματίας μπορεί να έχει διαφορετική πολιτική αμοιβών.

Αποζημίωση χρήσης & οφειλόμενα ενοίκια — πώς διεκδικούνται

Όσο ο μισθωτής παραμένει μετά τη λήξη χωρίς δικαίωμα, δεν σου οφείλει απλώς «ενοίκιο», αλλά μπορεί να οφείλει:

• αποζημίωση χρήσης για την παράνομη κατοχή,
• τυχόν διαφορά μισθώματος αν νοίκιαζες το ακίνητο ακριβότερα στην αγορά,
• και φυσικά τα απλήρωτα μισθώματα του προηγούμενου διαστήματος.

Η διεκδίκηση μπορεί να συνδυαστεί με την αίτηση διαταγής απόδοσης (για τα ενοίκια) ή να γίνει με ξεχωριστή αγωγή για ζημίες και αποζημίωση.

Στην πράξη, συχνά διαπραγματεύεσαι είτε πλήρη εξόφληση σε δόσεις, είτε μερικό συμβιβασμό για να κερδίσεις γρήγορα την απόδοση του ακινήτου. Σε κάθε περίπτωση, χρειάζεσαι πλήρη καταγραφή των οφειλών ανά μήνα, των πληρωμών που έγιναν και των εξόδων που προκάλεσε η καθυστέρηση.

Τι ΔΕΝ επιτρέπεται να κάνεις (αυτοδικία) και οι συνέπειες

Όσο πιεσμένος κι αν αισθάνεσαι, υπάρχουν πράγματα που απαγορεύονται ρητά και μπορούν να γυρίσουν εναντίον σου.

Αλλαγή κλειδαριάς

Η μονομερής αλλαγή κλειδαριάς:

• μπορεί να θεωρηθεί παράνομη αυτοδικία,
• ενδέχεται να επισύρει ποινικές και αστικές ευθύνες,
• μπορεί να οδηγήσει σε άμεσες μηνύσεις/αγωγές από τον μισθωτή.

Διακοπή ρεύματος/νερού/θέρμανσης

Η σκόπιμη διακοπή παροχών για να «αναγκάσεις» τον μισθωτή να φύγει παραβιάζει δικαιώματα προσωπικότητας και υγείας και μπορεί να εκθέσει και εσένα και τους παρόχους σε ευθύνη.

Απομάκρυνση πραγμάτων

Το να βγάλεις τα πράγματα του μισθωτή στον δρόμο ή να τα μετακινήσεις χωρίς διαδικασία μπορεί να θεωρηθεί παράνομη ιδιοποίηση ή βλάβη ξένης ιδιοκτησίας και δημιουργεί περισσότερα προβλήματα απ' όσα λύνει.

Το σωστό είναι να αφήσεις τον δικαστικό επιμελητή να διαχειριστεί την αποβολή, τη σύνταξη έκθεσης και τη διαχείριση αντικειμένων που τυχόν μένουν στο ακίνητο, σύμφωνα με τις διαδικασίες. Ακόμη κι αν ο μισθωτής φέρεται προκλητικά, η προσήλωση στη νόμιμη διαδικασία σε προστατεύει.

Πρόληψη: όροι στο μισθωτήριο, εγγύηση, έγκαιρη ειδοποίηση λήξης, checklist παράδοσης

Το καλύτερο «φάρμακο» για τη μη αποχώρηση είναι η πρόληψη.

Σωστό μισθωτήριο

Η σύμβαση μίσθωσης κατοικίας πρέπει να είναι γραπτή, σαφής ως προς τη διάρκεια και τον σκοπό χρήσης και καθαρή ως προς εγγύηση, κοινόχρηστα, λογαριασμούς και υπομίσθωση. Δες αναλυτικά πώς συντάσσεται σωστά μια σύμβαση μίσθωσης κατοικίας.

Εγγύηση και οικονομικά

Η σωστή ρύθμιση της εγγύησης λειτουργεί ως κίνητρο για τον μισθωτή να αποδώσει το μίσθιο σωστά και σου δίνει ένα πρώτο «μαξιλάρι» σε περίπτωση οφειλών ή ζημιών. Το πώς χειρίζεσαι ποσό, φύλαξη και παρακράτηση θα πρέπει να συμφωνείται από την αρχή.

Έγκαιρη ειδοποίηση λήξης

Λίγους μήνες πριν τη λήξη ενημερώνεις τον ενοικιαστή αν προτίθεσαι να ανανεώσεις ή όχι, του δίνεις καθαρό χρονικό πλαίσιο για αναζήτηση νέας κατοικίας και αποφεύγεις αιφνιδιασμούς.

Checklist παράδοσης και πρωτόκολλο κατάστασης

Με πρωτόκολλο παράδοσης–παραλαβής καταγράφεις την κατάσταση του ακινήτου και τις συσκευές, σημειώνεις μετρητές και κλειδιά και υπογράφετε και οι δύο. Ένας αναλυτικός οδηγός για το checklist παράδοσης και παραλαβής ακινήτου βοηθά να στήσεις αυτή τη διαδικασία από την αρχή της μίσθωσης, όχι μόνο στο τέλος.

Το να έχεις ενοικιαστή που δεν φεύγει στη λήξη είναι δύσκολη κατάσταση, αλλά όχι αδιέξοδη. Η σωστή σύμβαση, η έγκαιρη ειδοποίηση και το εξώδικο δημιουργούν ένα καθαρό νομικό πλαίσιο. Από εκεί και πέρα, η διαταγή απόδοσης και η εκτέλεση, με τη βοήθεια δικηγόρου και δικαστικού επιμελητή, είναι ο δρόμος για να πάρεις πίσω το ακίνητό σου και να διεκδικήσεις την αποζημίωση που σου αναλογεί.