Έξοδα που Εκπίπτουν από τα Ενοίκια: Ο Πρακτικός Οδηγός για Ιδιοκτήτες Ακινήτων (2025-2026)

Ως ιδιοκτήτης ακινήτου, η διαχείριση των ενοικίων και η φορολογία τους αποτελεί ένα κομβικό σημείο για την οικονομική σου υγεία. Κατανοώντας ποια έξοδα μπορείς να εκπέσεις από το εισόδημα των ενοικίων σου, μπορείς να μειώσεις σημαντικά το φορολογητέο σου εισόδημα και, κατ’ επέκταση, το φόρο που καλείσαι να πληρώσεις. Το άρθρο αυτό λειτουργεί ως πρακτικός οδηγός, εξηγώντας με σαφήνεια και παραδείγματα ποιες δαπάνες αναγνωρίζει η ελληνική φορολογική νομοθεσία (ισχύον πλαίσιο 2025-2026) και ποιες όχι, για φυσικά πρόσωπα ιδιοκτήτες 1-5 ακινήτων.

Στο Nuarent, κατανοούμε τις ανάγκες σου και θέλουμε να σε βοηθήσουμε να μεγιστοποιήσεις την απόδοση των ακινήτων σου, ελαχιστοποιώντας το φορολογικό βάρος με νόμιμους τρόπους. Ας δούμε λοιπόν αναλυτικά όλα όσα πρέπει να γνωρίζεις.

---

Γιατί Είναι Σημαντικό να Γνωρίζεις τα Εκπιπτόμενα Έξοδα;

Η ορθή δήλωση των εξόδων που εκπίπτουν από τα εισοδήματα των ακινήτων σου δεν είναι απλώς μια γραφειοκρατική υποχρέωση, αλλά μια στρατηγική κίνηση για τη μείωση του φορολογικού σου βάρους. Κάθε νόμιμη έκπτωση σημαίνει λιγότερο φορολογητέο εισόδημα και περισσότερα χρήματα στην τσέπη σου για τη συντήρηση, βελτίωση ή επένδυση σε άλλα ακίνητα.

Βασική Αρχή για Φυσικά Πρόσωπα: Η Έκπτωση 5% χωρίς παραστατικά

Για τους ιδιοκτήτες φυσικά πρόσωπα, η νομοθεσία έχει προβλέψει μια σημαντική διευκόλυνση: αναγνωρίζεται αυτόματα έκπτωση 5% επί του ακαθάριστου εισοδήματος από ακίνητα, η οποία καλύπτει δαπάνες επισκευής, συντήρησης και λειτουργίας. Αυτή η έκπτωση χορηγείται χωρίς την απαίτηση προσκόμισης παραστατικών και αφορά το σύνολο των εισοδημάτων από εκμίσθωση ή υπεκμίσθωση ακινήτων.

Πρακτικό Παράδειγμα: Αν το ετήσιο ακαθάριστο εισόδημα από τα ενοίκια σου είναι 10.000€, τότε αυτόματα αναγνωρίζεται έκπτωση 5% * 10.000€ = 500€. Το φορολογητέο σου εισόδημα μειώνεται στα 9.500€.

Προσοχή: Η έκπτωση του 5% καλύπτει όλες τις δαπάνες συντήρησης και επισκευής. Δεν μπορείς να εκπέσεις επιπλέον τέτοιες δαπάνες με παραστατικά, πέραν του 5%, εκτός εξαιρέσεων που θα δούμε παρακάτω.

---

Ποια Έξοδα ΔΕΝ Εκπίπτουν από τα Ενοίκια για Φυσικά Πρόσωπα;

Είναι εξίσου σημαντικό να γνωρίζεις ποιες δαπάνες δεν αναγνωρίζονται φορολογικά, ώστε να αποφύγεις λάθη στη δήλωσή σου. Ας δούμε τις πιο συχνές:

• ΕΝΦΙΑ (Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων): Ο ΕΝΦΙΑ είναι φόρος κατοχής ακινήτου και δεν εκπίπτει από τα εισοδήματα των ενοικίων.
• Κοινόχρηστα (που πληρώνει ο μισθωτής): Οποιαδήποτε δαπάνη κοινοχρήστων, λογαριασμών ΔΕΚΟ, κλπ., που βαρύνει τον μισθωτή σύμφωνα με το Μισθωτήριο Συμβόλαιο Κατοικίας, δεν αποτελεί έξοδο για τον ιδιοκτήτη και επομένως δεν εκπίπτει.
• Αρχικές Βελτιώσεις / Προσθήκες: Δαπάνες που αφορούν ριζικές βελτιώσεις ή προσθήκες που αυξάνουν την αξία ή την ωφέλιμη ζωή του ακινήτου (π.χ. προσθήκη ορόφου, ριζική αναδιαμόρφωση) θεωρούνται επενδύσεις κεφαλαίου και δεν εκπίπτουν ως τρέχουσες δαπάνες συντήρησης. Ωστόσο, υπάρχει ένα σημαντικό κίνητρο για ανακαινίσεις που θα δούμε παρακάτω.
• Δάνεια (τόκοι): Οι τόκοι δανείων που έχουν ληφθεί για την αγορά, ανέγερση ή βελτίωση του ακινήτου δεν εκπίπτουν από τα εισοδήματα των ενοικίων για φυσικά πρόσωπα.

---

Ειδικές Περιπτώσεις Εκπιπτόμενων Εξόδων

Πέρα από την αυτόματη έκπτωση του 5%, υπάρχουν ορισμένες δαπάνες που μπορούν να εκπεστούν, είτε επιπλέον είτε υπό συγκεκριμένες συνθήκες.

1. Ανείσπρακτα Ενοίκια: Τι Ισχύει και Πώς Δηλώνονται

Τα ανείσπρακτα ενοίκια αποτελούν ένα συχνό πρόβλημα για τους ιδιοκτήτες. Για να μην φορολογηθείς για εισοδήματα που δεν έχεις εισπράξει, η νομοθεσία προβλέπει ότι μπορείς να τα αφαιρέσεις από το εισόδημα του ακινήτου, υπό προϋποθέσεις:

• Πρέπει να έχεις ασκήσει αγωγή έξωσης ή αγωγή καταβολής μισθωμάτων εναντίον του μισθωτή. Η αγωγή πρέπει να έχει κοινοποιηθεί.
• Εναλλακτικά, αρκεί η έκδοση διαταγής πληρωμής ή διαταγής απόδοσης μισθίου.
• Θα πρέπει να έχεις υποβάλει στον αρμόδιο Προϊστάμενο ΔΟΥ, αντίγραφο της αγωγής ή της διαταγής πληρωμής / απόδοσης μισθίου.

Πότε δηλώνονται: Τα ανείσπρακτα ενοίκια δηλώνονται στον πίνακα 4 του Ε1 της φορολογικής σου δήλωσης, συμπληρώνοντας τους αντίστοιχους κωδικούς (π.χ. κωδ. 159-160 για ανείσπρακτα μισθώματα).

Σημαντικό: Αν αργότερα εισπράξεις αυτά τα ενοίκια, θα φορολογηθούν στο έτος είσπραξής τους.

2. Βραχυχρόνιες Μισθώσεις (π.χ. Airbnb)

Για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις (άρθρο 111 του Ν. 4446/2016), η φορολογική αντιμετώπιση είναι διαφορετική. Εάν παρέχονται και άλλες υπηρεσίες πέραν της διαμονής (π.χ. καθαριότητα, αλλαγή σεντονιών, πρωινό), το εισόδημα θεωρείται επιχειρηματική δραστηριότητα και φορολογείται με βάση την κλίμακα των επιχειρηματικών κερδών. Σε αυτή την περίπτωση, εκπίπτουν όλα τα έξοδα που πραγματοποιούνται για την απόκτηση αυτού του εισοδήματος, με την προϋπόθεση ότι είναι απαραίτητα, πραγματοποιούνται για την επιχείρηση, και υπάρχουν τα απαραίτητα παραστατικά. Σε αυτά περιλαμβάνονται:

• Δαπάνες καθαρισμού
• Προμήθειες πλατφορμών (Airbnb, Booking κλπ.)
• Κόστος διαχείρισης (αν έχεις αναθέσει σε εταιρεία)
• Δαπάνες συντήρησης και επισκευών (π.χ. Επιλογή και Αξιολόγηση Συνεργείων & Τεχνικών για το Ακίνητό σας)
• Κόστος αναλωσίμων (σαπούνια, χαρτιά, κλπ.)
• Δαπάνες προβολής και marketing

Εάν δεν παρέχονται άλλες υπηρεσίες, το εισόδημα φορολογείται ως εισόδημα από ακίνητα, με την αυτόματη έκπτωση του 5% και χωρίς την επιπλέον έκπτωση άλλων δαπανών.

3. Κίνητρο Απαλλαγής Φορολογίας Εισοδήματος από Μισθώματα για Ανακαινίσεις / Κενά Ακίνητα

Πρόσφατα (ισχύει για τα φορολογικά έτη 2025 και 2026), έχει θεσπιστεί ένα σημαντικό κίνητρο για τους ιδιοκτήτες που προχωρούν σε ανακαινίσεις ακινήτων τα οποία παρέμεναν κενά ή που εκμισθώνονται πλέον με μακροχρόνια μίσθωση. Συγκεκριμένα:

• Ακίνητα που ανακαινίζονται και εκμισθώνονται: Αν εκμισθώσεις ακίνητο που παρέμενε κενό για τουλάχιστον ένα έτος και το ανακαινίσεις με δαπάνες τουλάχιστον 9.000€, τότε απαλλάσσεσαι από το φόρο εισοδήματος για τα μισθώματα για τρία (3) φορολογικά έτη. Η απαλλαγή ισχύει μέχρι το ποσό των 12.000€ ετήσιου μισθώματος και με την προϋπόθεση ότι η μίσθωση είναι μακροχρόνια (τουλάχιστον 3ετής).
• Δαπάνες Ανακαίνισης: Οι δαπάνες για την ανακαίνιση πρέπει να έχουν πραγματοποιηθεί εντός συγκεκριμένου χρονικού πλαισίου και να αποδεικνύονται με νόμιμα παραστατικά. Περιλαμβάνονται εργασίες όπως υδραυλικές, ηλεκτρολογικές, αντικατάσταση κουφωμάτων, εγκατάσταση θέρμανσης/ψύξης, μόνωση κ.ά. (δες και το άρθρο μας για τις Επισκευές σε Ενοικιαζόμενο Ακίνητο).

Αυτό το κίνητρο είναι εξαιρετικά σημαντικό και μπορεί να προσφέρει μεγάλη φορολογική ελάφρυνση, ενθαρρύνοντας παράλληλα την αξιοποίηση κενών ακινήτων και τη βελτίωση του κτιριακού αποθέματος. Συμβουλεύσου τον λογιστή σου για τις ακριβείς προϋποθέσεις και τη διαδικασία.

---

Διαφορές για Νομικά Πρόσωπα

Εάν είσαι ιδιοκτήτης μέσω νομικού προσώπου (π.χ. εταιρείας), η φορολογική αντιμετώπιση είναι ουσιαστικά διαφορετική. Τα νομικά πρόσωπα φορολογούνται με βάση τα λογιστικά τους κέρδη και αναγνωρίζουν ως εκπεστέες όλες τις δαπάνες που πραγματοποιούνται προς το συμφέρον της επιχείρησης και για την απόκτηση του εισοδήματος. Αυτό περιλαμβάνει, ενδεικτικά:

• Δαπάνες συντήρησης και επισκευής (με παραστατικά).
• Φόροι και τέλη (π.χ. ΕΝΦΙΑ, ΤΑΠ).
• Τόκοι δανείων.
• Αποσβέσεις παγίων (του ακινήτου και του εξοπλισμού του).
• Αμοιβές τρίτων (π.χ. διαχειριστών ακινήτων, λογιστών).

Η βασική διαφορά είναι ότι για τα νομικά πρόσωπα δεν ισχύει η αυτόματη έκπτωση 5%, αλλά εκπίπτουν οι πραγματικές δαπάνες, εφόσον τεκμηριώνονται με νόμιμα παραστατικά.

---

Πίνακας: Εκπίπτουν / Δεν Εκπίπτουν (για Φυσικά Πρόσωπα με 5% έκπτωση)

Για να έχεις μια γρήγορη επισκόπηση, ο παρακάτω πίνακας συνοψίζει τις πιο συχνές δαπάνες:

---

Checklist: Παραστατικά που Πρέπει να Κρατάς ως Ιδιοκτήτης

Παρόλο που η έκπτωση του 5% δε απαιτεί παραστατικά, είναι πάντα καλό να κρατάς πλήρη αρχεία για όλες τις δαπάνες του ακινήτου σου. Αυτό σε προστατεύει σε περίπτωση ελέγχου, σου παρέχει μια σαφή εικόνα της οικονομικής κατάστασης και είναι απαραίτητο για ειδικές περιπτώσεις (π.χ. κίνητρο ανακαινίσεων, βραχυχρόνιες μισθώσεις ως επιχειρηματική δραστηριότητα).

• Αποδείξεις και Τιμολόγια για εργασίες:
• Επισκευές και συντηρήσεις (π.χ. υδραυλικός, ηλεκτρολόγος, ελαιοχρωματιστής, Έκτακτες Βλάβες σε Ενοικιαζόμενο).
• Αγορά υλικών (π.χ. χρώματα, εξαρτήματα, Ανακαίνιση Ανάμεσα σε Δύο Μισθώσεις).
• Δαπάνες για την ενεργειακή αναβάθμιση (π.χ. νέα κουφώματα, μόνωση).
• Αποδείξεις πληρωμής ΕΝΦΙΑ και άλλων φόρων/τελών (π.χ. ΤΑΠ, τέλη ακίνητης περιουσίας, κληρονομιάς, δωρεάς).
• Αποδείξεις κοινοχρήστων και λογαριασμών ΔΕΚΟ (αν τους πληρώνεις εσύ).
• Συμβάσεις μίσθωσης (πρωτότυπα και ηλεκτρονικές καταχωρίσεις στο TaxisNet).
• Αποδείξεις είσπραξης ενοικίων (αν δεν γίνονται μέσω τραπέζης, αν και πλέον συστήνεται έντονα).
• Έγγραφα σχετικά με ανείσπρακτα ενοίκια (αγωγές, διαταγές πληρωμής).
• Αποδείξεις ασφαλίστρων (αν έχεις ασφαλίσει το ακίνητο).
• Αποδείξεις για έξοδα βραχυχρόνιας μίσθωσης (αν εμπίπτουν σε επιχειρηματική δραστηριότητα).

Συμβουλή Nuarent: Διατήρησε όλα τα παραστατικά σε ψηφιακή μορφή (σκαναρισμένα) και οργάνωσέ τα ανά ακίνητο και ανά έτος. Αυτό θα σου γλιτώσει χρόνο και άγχος σε περίπτωση που χρειαστείς πρόσβαση σε αυτά.

---

Σύνοψη και Συμπέρασμα

Η φορολογία των ακινήτων στην Ελλάδα, αν και σύνθετη, προσφέρει ορισμένες δυνατότητες μείωσης του φορολογικού βάρους για τους ιδιοκτήτες. Για τα φυσικά πρόσωπα, η αυτόματη έκπτωση 5% καλύπτει τις συνήθεις δαπάνες συντήρησης και λειτουργίας, απλοποιώντας τη διαδικασία. Ωστόσο, είναι κρίσιμο να γνωρίζεις τις εξαιρέσεις (π.χ. ανείσπρακτα ενοίκια, βραχυχρόνιες μισθώσεις με υπηρεσίες) και τα νέα κίνητρα (π.χ. ανακαινίσεις κενών ακινήτων) που μπορούν να προσφέρουν επιπλέον ελαφρύνσεις.

Πάντα να συμβουλεύεσαι τον λογιστή σου για την ορθή εφαρμογή των φορολογικών διατάξεων στην περίπτωσή σου, καθώς κάθε περίπτωση μπορεί να έχει τις ιδιαιτερότητές της. Με τη σωστή οργάνωση και ενημέρωση, μπορείς να διασφαλίσεις ότι εκμεταλλεύεσαι κάθε νόμιμη δυνατότητα για να μειώσεις το φορολογητέο σου εισόδημα και να μεγιστοποιήσεις την απόδοση των επενδύσεών σου.

Στο Nuarent, είμαστε εδώ για να σε υποστηρίξουμε στην αποτελεσματική διαχείριση των ακινήτων σου, προσφέροντας εργαλεία που απλοποιούν τις διαδικασίες και σε βοηθούν να έχεις τον πλήρη έλεγχο.