Τι είναι η φορολογία ενοικίων και γιατί αφορά κάθε ιδιοκτήτη
Κάθε φυσικό πρόσωπο που εισπράττει ενοίκια από ακίνητα στην Ελλάδα υποχρεούται να τα δηλώνει στην ΑΑΔΕ και να πληρώνει φόρο εισοδήματος. Η διαδικασία γίνεται μέσω του εντύπου Ε2 και του Ε1, ετησίως, στο πλαίσιο της φορολογικής δήλωσης.
Δεν έχει σημασία αν νοικιάζεις ένα μικρό διαμέρισμα ή πολλά ακίνητα — οι κανόνες ισχύουν από το πρώτο ευρώ.
Έντυπο Ε2: Τι είναι και πότε υποβάλλεται
Το Ε2 είναι η «Αναλυτική Κατάσταση Μισθωμάτων από Ακίνητα». Υποβάλλεται ηλεκτρονικά μέσω TAXISnet, πριν το Ε1, κάθε χρόνο (συνήθως Απρίλιο–Ιούνιο).
Στο Ε2 δηλώνεις ξεχωριστά για κάθε ακίνητο:
- Τα ενοίκια που εισέπραξες
- Τα ακίνητα που παραχώρησες δωρεάν
- Τα ακίνητα που χρησιμοποιείς ως επαγγελματική στέγη (ιδιόχρηση)
- Τυχόν ανείσπρακτα ενοίκια (εφόσον υπάρχει σχετική απόφαση)
Στην πράξη, η σωστή συμπλήρωση του Ε2 είναι απαραίτητη για να αποφύγετε πρόστιμα και επιπλέον φόρο. Δείτε τον αναλυτικό οδηγό μας: Πώς Συμπληρώνεται το Ε2: Βήμα-βήμα Οδηγός για Ιδιοκτήτες.
Φορολογικές κλίμακες ενοικίων 2025
Τα εισοδήματα από ακίνητα φορολογούνται αυτόνομα — δεν συναθροίζονται με τα υπόλοιπα εισοδήματά σου. Οι συντελεστές για το 2025 είναι:
Πριν εφαρμοστούν οι συντελεστές, αφαιρείται αυτόματα 5% ως τεκμαρτή δαπάνη συντήρησης και επισκευής. Μάθετε περισσότερα για την έκπτωση αυτή στο άρθρο: Έκπτωση 5% Ενοικίων: Τι Καλύπτει και Πώς Εφαρμόζεται.
Για να κατανοήσετε πλήρως πώς υπολογίζεται ο φόρος βάσει αυτών των κλιμάκων, διαβάστε το αναλυτικό μας άρθρο: Φορολογικός Συντελεστής Ενοικίων: Πλήρης Οδηγός 2025. Αν θέλετε να δείτε πρακτικά πώς να δηλώσετε το εισόδημά σας φέτος, δείτε επίσης: Δήλωση Εισοδήματος Ενοικίων: Οδηγός για Ιδιοκτήτες 2025.
Ανείσπρακτα ενοίκια: Πώς αποφεύγεις να φορολογηθείς για χρήματα που δεν πήρες
Αν ο ενοικιαστής δεν σου πλήρωσε, έχεις δικαίωμα να δηλώσεις τα ενοίκια αυτά ως ανείσπρακτα — και να μην πληρώσεις φόρο γι' αυτά. Η προϋπόθεση είναι να έχεις κινήσει νομική διαδικασία (εξώδικο, διαταγή πληρωμής ή αγωγή) και να έχει εκδοθεί σχετική δικαστική ή εξωδικαστική απόφαση.
ΕΝΦΙΑ: Εκπτώσεις που δικαιούσαι ως ιδιοκτήτης
Ο ΕΝΦΙΑ επιβάλλεται κάθε χρόνο σε όλα τα ακίνητα και αποτελεί βασικό μέρος της συνολικής φορολογικής επιβάρυνσης κάθε ιδιοκτήτη. Ανάλογα με την περίπτωσή σου, μπορεί να υπάρχουν εκπτώσεις, μειώσεις ή απαλλαγές που επηρεάζουν ουσιαστικά το τελικό ποσό που θα πληρώσεις.
Για το 2025, ένα από τα σημεία που αξίζει να ελέγξεις είναι αν πληροίς τις προϋποθέσεις για μείωση λόγω ασφάλισης κατοικίας ή αν ανήκεις σε κατηγορία ιδιοκτητών που μπορεί να δικαιούται ευνοϊκότερη μεταχείριση. Για πιο αναλυτική εικόνα, δες το σχετικό άρθρο μας: ΕΝΦΙΑ 2025: Εκπτώσεις, Μειώσεις και Απαλλαγές για Ιδιοκτήτες.
Ο έγκαιρος έλεγχος των στοιχείων της περιουσίας σου και των προϋποθέσεων που ισχύουν κάθε χρονιά μπορεί να σε βοηθήσει να αποφύγεις περιττές επιβαρύνσεις και να οργανώσεις καλύτερα τα ετήσια έξοδα του ακινήτου σου.
Τι αλλάζει στη φορολογία ακινήτων το 2025–2026
Ο οδηγός αυτός εξηγεί τους βασικούς κανόνες φορολογίας ενοικίων και ακινήτων που ισχύουν γενικά για τους ιδιοκτήτες. Τα τελευταία χρόνια, όμως, έχουν ανακοινωθεί αλλαγές στη φορολογία ακινήτων και ενοικίων για την περίοδο 2025–2026, με νέα κλίμακα στα μισθώματα, προσαρμογές στα τεκμήρια, ελαφρύνσεις στον ΕΝΦΙΑ και ειδικές απαλλαγές για ορισμένες μισθώσεις κατοικιών.
Αν θέλεις να δεις συγκεντρωμένες τις κυριότερες αλλαγές και πώς μπορεί να επηρεάσουν τη δική σου εικόνα ως ιδιοκτήτη, ρίξε μια ματιά στον αναλυτικό μας οδηγό: Τι αλλάζει στη φορολογία ακινήτων το 2025–2026.
Δηλώσεις μισθωτηρίου στην ΑΑΔΕ: τι ισχύει
Κάθε νέα μίσθωση πρέπει να δηλώνεται στην ΑΑΔΕ μέσα από την ηλεκτρονική εφαρμογή για μισθωτήρια, με είσοδο μέσω TAXISnet. Η δήλωση δεν είναι «τυπική διαδικασία»· επηρεάζει άμεσα τη φορολογική εικόνα του ακινήτου και το αν θα εμφανιστούν σωστά τα εισοδήματα από ενοίκια.
Η βασική προθεσμία για τη δήλωση νέας μίσθωσης, τροποποίησης ή λύσης είναι έως το τέλος του επόμενου μήνα από την έναρξη ή τη μεταβολή. Αν η λύση δεν δηλωθεί, η μίσθωση μπορεί να θεωρείται ακόμη ενεργή, με κίνδυνο να φορολογηθείς για ενοίκια που δεν εισπράττεις.
Αν θέλεις να δεις αναλυτικά τα βήματα και τα σημεία που χρειάζονται προσοχή, δες τον πλήρη οδηγό μας: Δήλωση μισθωτηρίου ΑΑΔΕ: προθεσμίες και διαδικασία.
Φορολογία Βραχυχρόνιων Μισθώσεων (Airbnb): Τι αλλάζει το 2025
Αν νοικιάζεις το ακίνητό σου μέσω Airbnb ή άλλων πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης, ισχύουν ειδικοί κανόνες: απαιτείται εγγραφή στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης της ΑΑΔΕ, έκδοση ΑΜΑ (Αριθμός Μητρώου Ακινήτου) και τήρηση βιβλίου επισκεπτών. Η φορολόγηση ακολουθεί τις ίδιες κλίμακες (15%–45%), αλλά αν παρέχετε πρόσθετες υπηρεσίες, ενδέχεται να φορολογηθείτε ως επιχείρηση. Για πλήρη ενημέρωση, διαβάστε: Φορολογία Βραχυχρόνιων Μισθώσεων Airbnb 2025.
